Аренда квартиры от собственника — всегда риск.

Если бы арендаторы были бдительнее, неприятностей можно было бы избежать. Как минимизировать риски и на что обращать внимание, прежде чем подписывать договор аренды?

Как не попасться на удочку мошенников при аренде квартиры?

Читайте в энциклопедии от Циан.Журнала

Узнать

Проверьте документы на квартиру и документы собственника

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо запросить у собственника и проверить документы по этому списку.

1. Правоподтверждающий документ: свежая (полученная не больше месяца назад) выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Эти документы подтверждают, что квартира действительно принадлежит тому человеку, с которым вы намерены подписать договор аренды.

2. Правоустанавливающий документ: договоры ДДУ, купли-продажи, дарения, наследство. Эти документы объясняют, каким образом квартира оказалась в собственности у человека, сдающего квартиру.

Важный момент: при сдаче в аренду эти правоустанавливающие документы необязательны. Но если собственник ничего не скрывает, обычно он хранит все документы в одной папке и легко готов показать всё, что интересует потенциального арендатора.

3. Согласие всех сособственников. Из справки ЕГРН (графа «Объект права») вы узнаете, сколько собственников у квартиры. 

Если недвижимость в совместной собственности, надо заручиться согласием сособственников. Желательно, чтобы согласие было зарегистрировано у нотариуса. Правило касается и супругов.

4. Паспорт собственника, сдающего квартиру. Желательно на всякий случай проверить его в реестре недействительных паспортов.

5. СНИЛС собственника (он указывается в правоподтверждающем документе — сверьте, чтобы данные совпадали).

6. Доверенность (если квартира сдается по доверенности). Тут проявляйте особую осмотрительность. Надо проверить:

— Полномочия доверенного лица: что именно разрешил отсутствующий собственник в отношении квартиры? Только ли устраивать показы? Или еще собирать справки, подписывать договор и принимать арендную плату?

— Действительна ли доверенность. Это можно оценить в соответствующем реестре.

— Совпадают ли указанные в доверенности паспортные данные с паспортными данными человека, который вам этот документ предъявляет. Иными словами, точно ли перед вами то самое доверенное лицо?

7. Последние квитанции об оплате ЖКУ. В них надо посмотреть, есть ли долги за предыдущие месяцы. 

Если долги есть, требуйте их погасить, иначе есть риск, что собственник захочет приписать эту сумму вам. Когда речь идет о крупной задолженности, лучше не связываться с таким вариантом: коммунальные службы отключат или будут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Разумеется, все документы должны быть оригиналами — копии не подойдут!

Оцените и зафиксируйте состояние квартиры

Если вы обнаружите какие-либо недостатки, требуйте у собственника либо устранить их, либо зафиксировать в акте приема-передачи. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору. В противном случае не исключено, что собственник попытается переложить ремонт на вас.

Общие моменты:

• выключатели — все ли работают исправно, зажигается ли свет в помещениях;
• розетки — нет ли выпадающих и искрящих;
• двери — все ли спокойно открываются и закрываются (когда получите ключи от квартиры, не забудьте проверить, подходят ли они к замкам);
• окна — все ли открываются и закрываются как в распахнутом виде, так и в режиме проветривания; нет ли на стеклах трещин;
• нет ли темных размытых пятен (особенно под обоями) — они могут быть не только плохо замытыми следами детских художеств, но и плесенью;
• нет ли подтеков под батареями;
• нет ли посторонних и странных запахов.

Мебель:

• нет ли сломанных элементов;
• не отваливаются ли ножки, спинки и дверцы у мебели;
• нет ли заметных пятен, сколов и царапин;
• не испорчен ли матрас: не продавлен ли он, нет ли на нем следов плесени и других неприятных пятен, а также жизнедеятельности постельных клопов — скопления черных точек и прогрызенных дорожек.

Бытовая техника:

• бытовые приборы, которые можно включить, лучше включить: вдруг прибор перегорел еще до вас;
• нет ли сколов и трещин (например, в электрическом чайнике, в чашах блендера или кофеварки и т. д.);
• исправно ли работает холодильник и чистый ли он (можете, конечно, и сами вымыть, но до подписания договора можете попросить об этом арендодателя);

• работает ли плита: покрутите конфорки, чтобы оценить подачу газа или, если плита электрическая, их нагрев;
• включается ли кондиционер, работает ли он и на обогрев, и на охлаждение, не появляется ли при его включении странных запахов.

Сантехника:

• есть ли в кранах вода и все ли с ней в порядке: из горячего течет горячая вода, из холодного — холодная, ржавчины и неприятного запаха нет ни в том ни в другом случае;
• не появляются ли на полу лужи при включении воды (нет ли протечек);
• нормально ли работает смыв в туалете (и нет ли при этом протечек);
• обратите внимание на пятна в санузлах — они могут свидетельствовать о застарелых протечках (если пятна есть, спросите, были ли после этого отремонтированы коммуникации).

Снимите квартиру
по реальным фото

Найти

Выясните адекватность собственника и соседей

Арендуя квартиру, вы получаете не только помещение, в котором будете жить. Вам предстоит общаться с людьми — и это, кстати, не только собственник.

Собственники бывают разными — некоторые настолько не доверяют арендатору, что стараются постоянно держать руку на пульсе и проверять квартиру по несколько раз в неделю.

При знакомстве обращайте внимание на поведение собственника. Не хамит ли он, вежливо ли разговаривает, соблюдает ли общепринятые нормы общения. 

Подписывая договор, вы в определенной степени оказываетесь зависимы от этого человека. Если он нарушает ваши границы или нормы общения на просмотре, что же будет, когда вы уже подпишете договор?

Но собственник — не единственный, от кого будет зависеть комфорт вашего проживания. Есть еще и соседи. Заходя в подъезд, обратите внимание на его состояние и оцените, не придется ли вам жить рядом, скажем, с наркоманами или сильно пьющими маргиналами?

О чем еще важно помнить

Если всё в порядке и вы остановились на каком-то варианте, необходимо будет заключить договор, подписать акт-приема передачи и получить расписку от арендодателя в том, что он принял оплату.

Если вы договорились платить наличными, берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет. Отсутствие доказательств оплаты рискованно тем, что позже арендодатель сможет заявить, будто вы ему что-то недоплатили. Если переводите деньги онлайн через интернет-банкинг, можно обойтись и без расписки.

Договор сроком от года и более необходимо регистрировать в Росреестре, даже если он заключается между физлицами. По сути вы регистрируете не столько договор, сколько обременение на квартиру. Ведь при длительной сдаче внаем вступают в силу определенные ограничения. Например, собственник уже не сможет просто так продать свою жилплощадь, быстро разорвав договор с нанимателем. 

Кстати, и пересдать квартиру кому-то по более высокой ставке собственник тоже не сможет — во всяком случае в течение года после отказа нынешнему средне- или долгосрочному нанимателю.

Чек-лист: что надо знать перед тем, как снять квартиру

✔️ Не ведитесь на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — идеальное. Скорее всего, это уловка.

✔️ Не цепляйтесь за понравившийся объект — вариантов много: вы обязательно найдете подходящий.

✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.

✔️ Требуйте от собственника оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку — в них не должно быть долгов.

✔️ В квартире проверьте всё — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в акт приема-передачи.

✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, не выставлена ли она на продажу.

✔️ Прочитайте договор целиком. В нем указываются все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, возможность и частота посещения квартиры собственником. Даты в договоре должны быть актуальными.

✔️ Здесь же нужно прописать размер залога и условия его возвращения. Стоимость залога — исключительно договорной момент. Обычная практика — залог в размере полной стоимости месячной аренды. 

Это не оплата последнего месяца, как часто принято считать, а гарантии для собственника, что с квартирой всё будет в порядке (тогда залог возвращается арендатору в полном размере). В противном случае стоимость ущерба вычитается из суммы залога.

✔️ В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее  состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки (например «хорошее»), а конкретные недостатки, а лучше — фотографии.

Снимите квартиру легко на Циан

Найти