Материал опубликован в ознакомительных целях и не является инвестиционной рекомендацией.

В условиях, когда рубль падает, а инфляция растёт, самым понятным и надёжным способом сохранить и приумножить свои накопления остаётся покупка недвижимости. Как правило, речь идёт о квартирах. Однако доходность от аренды жилья сейчас не слишком высока и составляет 5–7%. Это втрое ниже ставок по банковским депозитам. 

В такой ситуации некоторые инвесторы переключили внимание на коммерческую недвижимость, доходность которой в 1,5−2 раза выше, чем в жилом секторе. В этой статье мы расскажем, как сделать первые инвестиционные шаги на этом рынке. 

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции — занятие исключительно для людей, чьё состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор — любой человек, который вкладывает деньги в тот или иной проект с целью получения прибыли. 

Если вы сдаёте в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу, вы тоже инвестор, хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья. Например, за 10–13 млн рублей в Москве можно приобрести однокомнатную квартиру или пару офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. 

Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом, но и подходом к ценообразованию. Цена аренды жилой недвижимости не слишком жёстко привязана к её площади — квартиры сдаются как цельный объект и при одинаковых габаритах могут стоить совершенно по-разному. 

А вот арендная плата за коммерческую недвижимость рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на помещения с выгодным местоположением могут доходить до 440 тыс. рублей за кв. м. 

Например, в октябре средняя ставка аренды офиса в «Москва-Сити» превысила 50 тыс. рублей за «квадрат» в год без учёта НДС

Расходы и риски

Итак, вложения в коммерческую недвижимость могут быть довольно выгодными. Однако без подсчёта расходов и анализа рисков это лишь заманчивая теория. На практике же инвестиции в офисы, склады или торговые площади требуют бо́льших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. 

Первая статья расходов, о которой нужно помнить, — это налоги. Некоторые владельцы жилья годами скрывают от налоговой свой арендный бизнес. Это незаконно, но пока государство не слишком активно выводит их из тени, так что часть собственников предпочитает «оптимизировать» эту статью затрат и тем самым увеличить доход. 

Владельцам коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся. Обычно частные инвесторы открывают ИП и платят 6% с оборота. 

Определённые затраты потребуются и на брокерские услуги, если инвестор решит не тратить время на поиск арендатора и поручить это агентам. За свои услуги брокеры единоразово возьмут от 50 до 100% месячной ставки аренды.  

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет

Подробнее

Для проведения платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого нанимают фрилансеров или используют аутсорсинг — стоят эти услуги недорого.

Как отмечают эксперты, главный риск для владельца коммерческого помещения — уход арендатора и долгий поиск нового. Но, как правило, в договоре прописывается, что арендатор должен  заранее уведомить собственника о расторжении договора аренды — конкретный срок оговаривается сторонами индивидуально.

Как сэкономить на налогах при продаже апартаментов

Подробнее

Выбор объекта 

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода. Уровень доходности большинства форматов коммерческой недвижимости напрямую зависит от локации. Например, если говорить о кафе или ресторане, то расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность — важнейшие условия для успешной работы.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвал на предмет следов подтопления. Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше. 

Какие объекты подходят для частных инвесторов 

В качестве альтернативы жилой недвижимости эксперты рекомендуют розничным инвесторам следующие варианты: 

Покупка доли в паевых инвестиционных фондах недвижимости (ПИФах)

Ещё один вариант вложения в недвижимость, но без реальной её покупки, — приобрести долю в ПИФах, которые занимаются управлением жилой и коммерческой недвижимостью или покупкой квартир в строящихся проектах. В зависимости от типа фонда пайщики вкладываются в квадратные метры или ценные бумаги. 

Прибыль от сдачи активов в аренду или их перепродажи затем распределяется между инвесторами. Доход вкладчика за вычетом комиссии фонда зависит от объёма выкупленного пая и успешности инвестиционной стратегии ПИФа. 

Порог вхождения в ПИФ сопоставим со стоимостью хорошей квартиры. При этом эксперты считают фонды одним из самых надёжных вариантов, так как имущество застраховано, а спрос на этом рынке, пусть и в разном объёме, есть всегда. 

Средняя доходность ПИФов недвижимости в 2023 году составила 11%. Наибольшую среднюю доходность показали фонды складской недвижимости (9–12%), фонды офисной (7–9%) и торговой недвижимости (5–8%). 

Однако инвесторам стоит помнить, что доходность ПИФов не гарантирована, а при неумелых действиях УК или рыночного форс-мажора пайщики могут потерять все деньги. Поэтому не стоит вкладывать все средства в один фонд, важно грамотно распределить их, чтобы снизить риски. 

В целом работа с паевыми фондами больше подходит опытным инвесторам, которые хорошо понимают все нюансы работы на этом рынке. 

Фото: Shutterstock / Fotodom 

Подберите коммерческую недвижимость на Циан

Объекты проверены профессиональными модераторами

Найти