Что такое обременение

Право собственности на жильё предполагает, что собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.

Обременение ограничивает право собственника на одну, две или все три составляющие. Существуют обременения квартир, домов, земельных участков.

Предположим, квартира находится под обременением на пользование. Собственник имеет право в ней жить, но кроме него пользоваться ей может и другой человек.

Если ограничено право распоряжения, собственник не сможет продать недвижимость без специального разрешения.

Узнать о том, есть ли обременения на объект, можно из выписки ЕГРН. Если их нет, в соответствующей графе будет статус «не зарегистрированы».

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Какие виды обременения бывают?

Сервитут

Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Помимо частного есть ещё публичный сервитут. Так называется ограничение, когда на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. Предположим, они собираются провести ЛЭП, установить дорожный знак или проложить дорогу к объекту общего пользования — на пляж или к остановке. Власти не отчуждают участок, а только накладывают сервитут.

Как оформить сервитут

на земельный участок

Читать

Правила частного и публичного сервитута установлены в статье 23 Земельного кодекса РФ.

Заранее изучите генплан развития территории, если он есть, и выберите дом и участок, которые не попадают в зону перспективного строительства. Иначе вы рискуете купить недвижимость, которая попадёт под обременение

Руслан Сырцов,

управляющий директор компании «Метриум»

Рента

Рента — это тип сделки, при которой пожилой человек продаёт свою квартиру за неполную рыночную цену и получает взамен право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца. Рента также является видом обременения.

Параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу, то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру. Это ограничение фиксируется в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Такое правило действует с 2013 года.

Поэтому будьте внимательны: теоретически не исключены мошеннические действия с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года.

Право безвозмездного пользования 

Право безвозмездного пользования (ссуда) — это тип обременения, при котором недвижимостью может пользоваться кто-то помимо собственника. Такие ситуации случаются из-за несовершенства законодательства о приватизации, которая проходила в 1990-х: например, тогда можно было приватизировать квартиру без выделения долей. Распространены случаи приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, хотя должен был по закону. По достижении 18 лет он получил право претендовать на свою долю в собственности.

А ещё если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире.

Сделка с такой недвижимостью без согласия бабушки может обернуться судебными разбирательствами и/или отказом с её стороны освобождать жилплощадь.

Договор долгосрочной аренды

Если квартира сдаётся в аренду на длительный срок и договор найма жилого помещения, как это положено по закону, зарегистрирован в Росреестре, необходимо получить согласие арендатора на сделку.

Снимается такое обременение одновременно с расторжением договора найма.

Арест

Этот вид обременения связан с судебными разбирательствами и накладывает очень серьёзные ограничения: такую недвижимость нельзя ни подарить, ни продать, ни завещать. При этом право пользования может оставаться.

Недвижимость может быть арестована из-за долгов или банкротства собственника, из-за раздела имущества при бракоразводном процессе, при дележе наследства. Совершать сделки с такой квартирой допустимо только с разрешения судебных приставов и после того, как суд снимет обременение.

Залог

Залог — вид обременения, при котором собственник берёт кредит, оставляя в залог недвижимость. Обычно это не целевой кредит, брать его можно на что угодно — от кругосветного путешествия до кредита для бизнеса. Отметка о таком обременении снимается после выплаты займа.

Запрет на сделки

Считать его полноценным обременением было бы преувеличением, но и совершить сделку с ним нельзя. Обычно подобный запрет устанавливает сам собственник, который опасается стать жертвой мошенников. Снять этот запрет вправе только сам собственник.

Разновидность запрета — запрет на сделки с электронной подписью. В этом случае сделка возможна, но только традиционным способом — с бумажными документами, что сегодня едва ли не редкость.

В сделке участвуют несовершеннолетние или был использован маткапитал

Закон требует, чтобы при продаже квартиры, одним из сособственников которой является ребёнок, родители наделили его аналогичной долей в новом жилье. Вопрос курируют органы опеки, сделка с такой недвижимостью обязательно должна получить их одобрение.

По закону, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, доли детям должны быть выделены обязательно. Доли устанавливаются пропорционально проценту вложенного маткапитала по отношению к общей стоимости жилья: на сколько метров суммы маткапитала хватило, столько ребёнку и достанется.

Если несовершеннолетних собственников несколько, каждый должен получить свою долю в новом жилье.

Как выделить детские доли при покупке жилья
 с маткапиталом

Читать

Доверительное управление

Вид обременения, когда недвижимость передаётся в управление другому человеку или агентству (риелтору). Чаще всего встречается, если собственник уехал за границу и/или сдаёт свою недвижимость в аренду/субаренду.

Договор доверительного управления регистрируется в Росреестре. Снять такое обременение можно при его расторжении.

Ипотека

До тех пор, пока ипотечный заёмщик не выплатит кредит, недвижимость остаётся в залоге у залогодержателя — чаще всего это банк, но может быть другая кредитная организация или даже физическое лицо.

Это самый популярный вид обременения квартиры. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения.

Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя нельзя. Но сделки вполне возможны — надо лишь правильно оформить документы.

Обременение как повод для торга

Квартиры с обременением всегда будут представлены на вторичном рынке, потому что у любого объекта недвижимости могут найтись ограничения, в том числе и по ипотеке. Даже несмотря на то что доля ипотечных кредитов снизилась из-за высоких ставок, ипотека остаётся одним из основных способов приобретения жилья, напоминает Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro.

Для покупателя обременение — это повод поторговаться. При прочих равных квартиру в ипотеке можно купить с дополнительным дисконтом 5–7%.

Как купить квартиру,

которая находится в ипотеке

Узнать

«Для продавца скидка — единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, — поясняет Руслан Сырцов. — Особенно с учётом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением из-за своей юридической неграмотности или отсутствия риелторской поддержки».