Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен

Допустим, вы хотите купить квартиру за 5 млн рублей. Банк может дать вам в долг не всю сумму, а только часть. Остальное нужно заплатить самому — это и есть первоначальный взнос (ПВ). 

У первоначального взноса есть несколько важных функций:

• Уменьшение суммы кредита. Чем больше денег вы внесёте сразу, тем меньше придётся брать в долг у банка. А значит, и расплачиваться потом будет легче.
• Снижение рисков для банка. Когда вы вкладываете собственные деньги, банк видит, что вы серьёзно настроены и умеете управлять финансами.
• Сокращение ежемесячных платежей. Меньшая сумма кредита означает меньшие платежи каждый месяц. Это облегчает жизнь заёмщику.
• Экономия на процентах. Чем меньше сумма долга, тем меньше процентов вы заплатите банку за весь срок ипотеки.
• Повышение шансов на одобрение кредита. Большой ПВ показывает банку, что у вас есть финансовая подушка. Это увеличивает вероятность получения ипотеки.

От чего зависит размер первоначального взноса 

Размер ПВ зависит от нескольких факторов. Главный из них — стоимость недвижимости. Чем дороже жильё, тем больше сумма в абсолютных цифрах.

Второй важный фактор — условия конкретной ипотечной программы. Каждый банк устанавливает свои требования. На рынке есть программы с ПВ в размере 10% цены квартиры или дома, но чаще требуется внести 15–20% и более.

Особые условия действуют для льготных ипотечных программ, в которых ставку субсидирует государство. Размер ПВ в них установлен законодательно. Обычно это не менее 20% стоимости жилья. Например, такие условия действуют для семейной и IT-ипотеки.

Как рассчитать первый взнос и ежемесячные платежи

Рассчитать размер ПВ по ипотеке несложно. Нужно взять стоимость жилья и умножить её на процент ПВ, указанный в условиях программы. Например, если квартира стоит 10 млн рублей, а банк требует 20% первоначального взноса, расчёт будет таким: 

10 млн × 20% = 2 млн рублей.

Ежемесячные платежи по ипотеке будут зависеть от суммы кредита, срока займа и процентной ставки. Быстро рассчитать ПВ и платежи можно с помощью ипотечного калькулятора на сайте Циан.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Взять ипотеку без ПВ в России сложно. Поскольку Центробанк считает такие кредиты высокорисковыми, он старается ограничить их выдачу. Для этого регулятор вводит специальные меры — высокие надбавки для займов с первоначальным взносом от 0 до 10%. Это делает выдачу подобных кредитов невыгодной для банков.

В программах с господдержкой ситуация ещё строже. Здесь минимальный размер ПВ закреплён в нормативных документах, и банки не могут обойти требования законодательства.

Тем не менее существуют способы получить ипотеку, не имея собственных накоплений:

• Использование материнского капитала. Некоторые банки предлагают программы, где в качестве ПВ выступает только материнский капитал. Это позволяет семьям с детьми купить жильё, даже не имея других сбережений.

Региональный материнский капитал: как его получить и на что можно тратить
Читать
• Ипотека под залог имеющейся недвижимости. В этом случае банк даёт кредит на покупку нового жилья, а в качестве обеспечения берёт уже имеющуюся у заёмщика квартиру или дом. При таком варианте вносить собственные средства не нужно. Обычно банк может выдать до 70–80% стоимости залоговой недвижимости.

Стоит ли брать кредит для первоначального взноса

Брать кредит для внесения ПВ по ипотеке — рискованное решение. Такой подход существенно увеличивает финансовую нагрузку заёмщика. Вместо одного кредита появляется два, и по каждому нужно платить проценты.

Представим ситуацию: вы хотите купить квартиру за 5 млн рублей. Банк требует 20% первоначального взноса, то есть 1 млн. Если взять этот миллион в кредит, а потом оформить ипотеку, получится следующее:

• ипотечный кредит на 4 млн рублей;
• потребительский кредит на 1 млн рублей.

В итоге общая сумма долга составит 5 млн, то есть полную стоимость квартиры. При этом процентная ставка по потребительскому кредиту обычно выше, чем по ипотеке. Это значит, что переплата будет больше, чем при классической схеме с накопленным первоначальным взносом.

Кроме того, наличие двух кредитов значительно увеличивает ежемесячную финансовую нагрузку. Это может привести к сложностям с выплатами и ухудшению качества жизни.

Тем не менее в редких случаях кредит на первоначальный взнос может быть оправдан. Например, если вы ожидаете крупного поступления денег в ближайшем будущем и уверены, что сможете быстро погасить кредит. Но даже в этой ситуации нужно тщательно взвесить все риски. Вероятно, разумнее будет дождаться поступления средств, а не платить проценты банку.

Можно ли пользоваться материнским капиталом как первоначальным взносом 

Материнский капитал — это отличный способ внести первоначальный взнос или уменьшить сумму кредита. Меру поддержки можно использовать для покупки жилья, в том числе и при оформлении ипотеки.

Есть два основных варианта использования материнского капитала:

• Как часть первоначального взноса. Если вы только планируете взять ипотеку, маткапитал можно сразу направить на оплату части стоимости жилья. Это уменьшит сумму кредита и снизит ежемесячные платежи.
• Для досрочного погашения. Если ребёнок родился после оформления ипотеки, средства можно использовать для частичного погашения долга. Это также снизит общую переплату по кредиту.

Некоторые банки предлагают специальные ипотечные программы с учётом материнского капитала. В таких программах маткапитал может быть единственным первоначальным взносом, даже если его сумма меньше стандартных требований банка к размеру ПВ.

Материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или для частичного досрочного погашения уже имеющегося кредита.

Когда вносят первоначальный взнос по ипотеке

ПВ передают продавцу после одобрения кредита банком, но до окончательного оформления ипотечной сделки. 

Строгих правил нет, но чаще всего используют следующие варианты:

• Накануне сделки. В этом случае покупатель передаёт деньги продавцу в наличной или безналичной форме.
• Непосредственно на сделке. Здесь возможны варианты: передача средств через аккредитив, через кассу банка, безналичным переводом.

Выбор конкретного способа зависит от договорённости между покупателем и продавцом, а также от требований банка. Если используется материнский капитал, его перечисление может занять больше времени. Это нужно учитывать при планировании сделки.

10 советов, как накопить на первоначальный взнос

Читать

Чем первоначальный взнос отличается от задатка

Задаток и ПВ играют разные роли в сделках с недвижимостью. Важно понимать их отличия, чтобы избежать путаницы и возможных финансовых рисков.

Задаток — это сумма, которую покупатель передаёт продавцу на начальном этапе сделки. Цель этого — подтвердить серьёзность намерений и зарезервировать объект недвижимости. 

Обычно задаток составляет небольшую часть стоимости жилья: например, 50–100 тыс. рублей. Если покупатель откажется от сделки без уважительной причины, задаток остаётся у продавца. Если от сделки откажется продавец, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Первоначальный взнос — это определённый процент от стоимости недвижимости, который покупатель уплачивает из личных средств. Это крупная сумма, 10–30% и более цены жилья. Если сделка состоится, задаток может быть включен в ПВ.

Кому передаётся первоначальный взнос

Поскольку ПВ — это требование банка, может показаться, что деньги забирает кредитор. Но это неверно. Первоначальный взнос — это оплата части стоимости недвижимости, поэтому средства направляются продавцу. Получателем может быть застройщик, если речь идёт о новостройке, или физическое лицо при сделке на вторичном рынке. 

Задача банка — проверить факт внесения первоначального взноса. Покупатель должен подтвердить оплату, например распиской от продавца или выпиской с банковского счёта.

Льготная ипотека на Циан: одна анкета для 8 банков-партнёров

Подробнее

Можно ли вернуть первоначальный взнос

Возврат ПВ — сложный вопрос, на который нет единого ответа. Всё зависит от этапа сделки. 

Рассмотрим несколько сценариев:

• Документы ещё не подписаны. Если вы передумали ещё до совершения сделки, ПВ обычно удаётся вернуть. Но покупатель рискует потерять задаток.
• Документы по сделке подписаны. Если вы уже оформили ипотеку и купили квартиру, просто передумать и отменить всё не получится. В этом случае сделка считается завершённой. Чтобы вернуть потраченные деньги, придётся продавать недвижимость. 
• Оспаривание сделки. Если документы подписаны, но сделку признали недействительной, стороны договора должны вернуть друг другу всё, что получили. Покупатель — недвижимость, а продавец — деньги. Но если дело дошло до судебного разбирательства, нет гарантий, что продавец вернёт средства быстро и без проблем.

Как компенсировать расходы на первоначальный взнос

Компенсировать расходы на ПВ можно с помощью налогового вычета. Это законный способ вернуть часть потраченных средств, который предоставляется государством. Оформить вычет могут налоговые резиденты РФ, которые уплачивают НДФЛ. 

Налоговый вычет при покупке недвижимости в ипотеку состоит из двух частей:

• Вычет за саму недвижимость. Можно вернуть до 13% стоимости жилья, но не более 260 тыс. рублей. 
• Вычет за проценты по ипотеке. Дополнительно можно вернуть до 13% уплаченных процентов по ипотечному кредиту, но не более 390 тыс. рублей.

Таким образом, совокупно можно получить до 650 тыс. рублей. А супруги вместе могут вернуть до 1,3 млн от потраченных средств, если это позволяет стоимость недвижимости и уплаченный ими НДФЛ.

Если при покупке недвижимости вы использовали материнский капитал, это уменьшит сумму налогового вычета. Дело в том, что маткапитал не включается в стоимость жилья при расчёте налогового вычета, так как эти средства уже являются формой государственной поддержки.

Фото: freepik.com