Прописать в ипотечной квартире кого-то, кроме ее владельца, — реально, но не всегда просто. Сложности связаны с правовым статусом такого жилья: ипотечная квартира находится не только в собственности у покупателя, но и в залоге у банка. 

Кредитор имеет право отслеживать происходящее с залоговым имуществом и накладывать ограничения на его использование — проведение ремонта, изменение планировки или прописку в квартире третьих лиц. 

При этом: 

1. В законодательстве есть противоречия по поводу того, может ли банк препятствовать регистрации в квартире родственников покупателя.  
2. Судебная практика по таким спорам почти отсутствует. 
3. Сотрудники МВД при регистрации жильца могут запросить разрешение от банка, даже если это не нужно по договору. 
4. Возможности прописки сильно отличаются от того, кем вам приходится новый жилец. 

Мы проконсультировались с юристом Александром Домниковым из юридического бюро «Ковенант» и составили подробный гид о том, кого из родственников можно зарегистрировать в ипотечной квартире и как это сделать. 

Регистрация родственников в ипотечной квартире: что говорит закон 

Право собственности владельца жилья в том числе подразумевает возможность зарегистрировать в нем ребенка, других родственников, а также любых третьих лиц (см. статью 209 Гражданского кодекса и статью 30 Жилищного кодекса). 

Однако в случае с ипотекой не все так просто. 

«Право собственности в случае с ипотекой обременено залогом. Конкретные обременения заложенного жилья, в зависимости от договора с банком, могут включать:

• необходимость получить согласие банка на регистрацию в жилом помещении других лиц;
• абсолютный запрет на такую регистрацию;
• обязанность уведомить банк о произведенной регистрации.

Таким образом, банк имеет право вносить в договор с заемщиком ограничения на регистрацию в квартире других людей. Это следует из принципа свободы договора и установленных Гражданским кодексом и законом об ипотеке прав и обязанностей сторон залога». 

Но это право кредитора конкурирует с ранее упомянутыми правами собственника и другими нормативно-правовыми актами. 

В частности: 

• У членов семьи собственника ипотечного жилья есть право жить и, соответственно, зарегистрироваться в нем (см. статью 31 Жилищного кодекса). 
• Права детей дополнительно защищены конституцией (приоритет интересов детей, право и обязанность родителей по заботе и воспитанию детей) и Семейным кодексом (право ребенка жить и воспитываться в семье)».

В случае с детьми закон напрямую требует, чтобы они были прописаны по тому же адресу, где зарегистрированы их родители. Прописка ребенка в ипотечной квартире — одно из основных прав ее владельца, и ипотечный договор не может его ограничивать. 

Прописать близких родственников — супруга, супругу или родителей — также достаточно легко. Скорее всего, банк не будет этому препятствовать, а если дело дойдет до суда, права родственников будут защищены законодательством.

Однако и право банка вносить в договор различные ограничения также опирается на закон. Впрочем, когда речь идет о родственниках заемщика, банки чаще всего этим правом не злоупотребляют. 

Регистрация новорожденного:

какие документы нужны для прописки ребенка

Подробнее

Есть ли проблемы с регистрацией родных на практике

В ипотечном договоре прописываются права и обязанности сторон относительно квартиры. Если заемщик нарушает условия договора, банк может увеличить процентную ставку или даже потребовать погасить ипотеку досрочно. 

На практике случаи конфликтов из-за прописки родственников в ипотечной квартире встречаются редко. 

«На уровне судебной практики конкуренция норм не разрешена: споры между заемщиком и банком относительно регистрации ближайших родственников до высших судебных инстанций попросту не доходили. 

Вот с чем это связано: 

• Банки чаще всего без проблем дают разрешение на регистрацию ближайших родственников. 
• Факт регистрации без согласия банка обычно выявляется, когда заемщиком допущены более серьезные нарушения, являющиеся основанием для досрочного расторжения ипотечного договора (например, просрочка по платежам).

В общем, нельзя с достаточной уверенностью сказать, будет ли спор разрешен в вашу пользу, если вы без предусмотренного договором согласия банка прописали близкого родственника в ипотечной квартире». 

Итак, в законодательстве нет четкого ответа насчет права банка ограничить возможность прописки родственников в ипотечном жилье. 

Поэтому желательно: 

Изначально проверять ипотечный договор на предмет ограничений и выбирать предложения с более свободными условиями. 

Перед пропиской все-таки получить согласие банка. 

Можно ли зарегистрировать в ипотечной квартире посторонних

По словам Александра Домникова, прописать в ипотечной недвижимости третьих лиц сложнее, чем родных.  

«Накладываемые банком ограничения на регистрацию ближайших родственников могут вызвать у суда вопросы. Но при регистрации третьих лиц (в том числе сожителей) без установленного в договоре согласия кредитора суд, скорее всего, будет на стороне банка», — говорит эксперт. 

Условия, которые ограничивают возможность свободной (без согласования) регистрации посторонних, встречаются в договорах достаточно часто. Так банки страхуют себя на случай, если заемщик окажется неплатежеспособным, и им придется продавать залоговый объект. 

Поэтому, если вы собираетесь прописать в квартире человека, который не является вашим родственником, лучше получить разрешение банка. Если позже выяснится, что кредитор против этой идеи, у вас будет мало аргументов для отстаивания своей позиции. 

Временная регистрация:

как ее оформить и зачем она нужна

Подробнее

Как получить разрешение банка на регистрацию родственника в ипотечной квартире

Процедуры прописки родственников в обычную и залоговую квартиру не различаются. Однако в любом случае лучше предварительно получить согласие банка, даже если оно не нужно по договору. 

«Сотрудники МВД, видя, что жилье находится в залоге, иногда требуют представления письменного разрешения залогодателя. Это требование противоречит административному регламенту предоставления соответствующей государственной услуги. Но чтобы не увязнуть в спорах с госорганом, проще такое разрешение получить».

Сам заемщик может прописаться в залоговой квартире сразу после того, как официально оформит право собственности. Но чтобы начать прописку родственников, нужно пройти несколько шагов: 

1. Изучить договор. Скорее всего, в ипотечном договоре прописаны права заемщика в отношении залогового имущества. В том числе там будет упомянуто и право регистрировать родственников или третьих лиц. Если это никак не регламентируется, то можно сразу начинать регистрацию. 
2. Подать документы в банк. Это или заявление о выдаче разрешения на регистрацию, или просто официальное уведомление о намерении прописать других людей. Что именно нужно, зависит от условий договора. 

Там же должно быть указано, в каком виде нужно направить документы: 

• заказным письмом с описью вложения — на юридический адрес банка;
• в бумажной форме — в ближайшее отделение банка;
• в электронном виде — направить скан документа или заполнить электронную форму. 

Но принимать такое решение вы должны, понимая, что если все же попадетесь, за этим могут последовать штрафные санкции (например, увеличение ставки) или все то же судебное разбирательство. 

Прописка в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

Если препятствий со стороны банка нет, то действия для прописки в ипотечном жилье почти не отличаются от обычного порядка. Александр Домников рекомендует использовать портал «Госуслуги» как самый простой способ регистрации. Отдельно выписываться из другого жилья при этом не нужно — форма заявления на регистрацию одновременно содержит прошение о снятии с учета по предыдущему адресу. 

Кратко процесс выглядит следующим образом:

1. Проверяем, у всех ли собственников жилья и собирающихся прописаться лиц старше 14 лет есть подтвержденный аккаунт на «Госуслугах». При необходимости подтверждаем его.
2. Если зарегистрировать нужно ребенка, то заявление подает один из его родителей. Для регистрации супруга заявление также может подать второй супруг — собственник жилья. В остальных случаях заявление должен подать тот, кто собирается прописаться.
3. В заявлении указываем паспортные данные всех собственников жилья, прикладываем к нему сканы-копии паспортов или свидетельств о рождении прописываемых лиц. Если регистрируем ребенка, нужно также приложить сканы-копии паспорта второго родителя. Другие документы, в том числе свидетельствующие о праве собственности, не требуются — все сведения МВД получит самостоятельно через систему межведомственного взаимодействия.
4. После подачи заявления собственнику на «Госуслуги» придет уведомление о необходимости дать согласие на регистрацию иных лиц. Если заявление подавал он сам, то собирающимся прописаться лицам старше 14 лет также придет уведомление с просьбой дать согласие на регистрацию в жилье.
5.  После этого в течение шести дней претенденту на «Госуслуги» придет приглашение на прием в МВД. С собой ему нужно взять паспорт и (или) свидетельство о рождении детей. 
6. На приеме сотрудник МВД проверит документы и поставит в паспорте штамп о регистрации.

Резюме

Итак, если вам нужно зарегистрировать в ипотечной квартире родственников или третьих лиц, многое будет зависеть от условий договора с банком. Однако если договор ограничивает право заемщика прописывать детей и родственников, это условие можно попытаться оспорить в суде. 

Впрочем, вместо судебных тяжб можно просто прописать родных в квартире и исправно платить ипотечные взносы. С высокой степенью вероятности банк не будет ничего проверять, если для этого не будет оснований. 

Но если речь идет о формально посторонних для вас людях, наложенные банком ограничения лучше не нарушать и соблюсти указанную в договоре процедуру.  

Оцените квартиру бесплатно с помощью сервиса «Мой дом»

Подробнее