Что такое субаренда

Субаренда — это повторная сдача в аренду уже арендованной недвижимости.

На практике это выглядит так. У инвестора-1 есть здание большой площади, но внутри пусто, а желания делать ремонт самостоятельно у владельца нет. Он сдаёт его в аренду инвестору-2. Тот знает, что в этом районе не хватает офисных помещений, и разбивает площади на офисы по 30–50 кв. м, которые сдаёт небольшим компаниям. Это и есть субаренда.

От неё инвестор-2 получает вдвое больше, чем отдаёт инвестору-1, но ему приходится тратить время и деньги на ремонт, заниматься поиском арендаторов и управлением. Довольны все: и оба инвестора, и арендаторы небольших офисов.

В жилой недвижимости тоже возможна субаренда. Владелец большой квартиры может сдать её целиком, чтобы арендатор в свою очередь пересдавал её покомнатно. 

Другой вариант — сдать квартиру на год по цене выше рынка, чтобы арендатор сдавал её посуточно. Всё это — варианты субаренды.

Договор субаренды заключается после договора аренды. Арендатор по первоначальному договору становится арендодателем по договору субаренды.

Срок договора субаренды не может превышать срок первоначального договора аренды: когда заканчивается срок аренды, заканчивается и срок субаренды.

Снимите квартиру
от собственника выгодно

Найти

Если в субаренду пересдаётся жилое помещение — дом, квартира, комната, заключается договор поднайма.

Субаренда и поднаём

Субаренда и поднаём — идентичные понятия. О субаренде говорят, когда речь идёт о пересдаче коммерческого помещения, а о поднайме — жилого. Аналогичным образом в случае сдачи офиса используется термин аренда, а в случае сдачи квартиры — наём. Других отличий нет.

Ответственным по договору перед арендодателем-собственником остаётся первоначальный арендатор.

Субаренда и перенаём

Перенаём — это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. В отличие от субаренды, где первоначальный арендатор остаётся активной фигурой: он принимает решения и несёт ответственность за них и за арендованную недвижимость, при перенайме он никак не влияет на процесс. Теперь фактический арендатор — тот, с кем составлен договор перенайма.

Первоначальный арендатор уже не является ответственным по договору аренды.

Чем отличаются договоры аренды и субаренды

Эти договоры практически не отличаются и составляются идентично. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды.

Единственное условие: в первоначальном договоре аренды указывается, что арендатор может сдать помещение в субаренду. В договоре субаренды такого пункта нет, зато может быть прописано согласие собственника на субаренду.

Какую недвижимость можно сдать в субаренду

В субаренду можно сдать:

• жилую недвижимость;

• кладовые, машино-места;

• коммерческую недвижимость;

• часть помещения;

• здание целиком;

• земельный участок;

• предприятие, то есть комплекс зданий и участков.

Какую недвижимость нельзя сдать в субаренду

В субаренду нельзя сдать всего несколько типов недвижимости:

• государственные и муниципальные земельные участки, которые были переданы в аренду определённым юридическим лицам: госучреждениям РАН, казённым предприятиям, резидентам особых экономических зон;

• участки земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные в аренду гражданину или фермерскому хозяйству;

• лесные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам для заготовки древесины;

• государственное имущество, сданное в аренду в результате торгов, если аукционная документация запрещает субаренду.

Нельзя сдавать в субаренду недвижимое имущество, если в договоре аренды такого имущества установлен прямой запрет на субаренду. Договор субаренды в этом случае может быть признан ничтожным.

Можно ли сдать недвижимость в субаренду без ведома собственника

Это зависит от объекта недвижимости. По общему правилу земельные участки можно передавать в субаренду без согласия арендодателя, если нет прямого запрета. Но после пересдачи надо обязательно уведомить об этом собственника.

А вот с жильём и коммерческими помещениями наоборот: арендатор может сдавать их в субаренду только с согласия арендодателя.

Обычно условия сдачи недвижимости в субаренду прописаны в самом договоре аренды. Часто используется формулировка о запрете сдачи квартиры или офиса в субаренду без согласия собственника.

Но допускается другое условие: арендатор может сдавать недвижимость в субаренду без согласия арендодателя, уведомляя его об этом. Такой пункт можно внести в договор аренды.

Как составить договор субаренды

Договор субаренды составляется по аналогии с договором аренды.

Что должно быть указано в договоре:

• реквизиты основного договора аренды: в договоре субаренды обязательно указывается, что недвижимость сдаёт не собственник, а арендатор;

• предмет договора, квартира или офисное помещение, и его точное описание: адрес, площадь, количество комнат или помещений;

• размер арендной платы;

• согласие собственника на передачу объекта в субаренду;

• срок договора субаренды: договор субаренды не может быть заключён на больший срок, чем срок договора аренды;

• условия расторжения договора субаренды.

По договору субаренды нельзя передать больше прав, чем предоставлено самому арендатору по договору аренды. Если в договоре аренды указаны ограничения на использование объекта, то и субарендатор обязан их учитывать. В противном случае могут быть расторгнуты оба договора: и субаренды, и аренды.

Благодарим за помощь при написании статьи Марину Частикину, старшего юриста практики договорного права и корпоративных отношений МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"», и Ольгу Седову, юриста консалтинга Legal Principles