Прогнозы: коротко

1. Ипотечные ставки более 20% слишком высоки для покупателей загородной недвижимости эконом- и комфорт-класса, поэтому в этих сегментах ожидается спад спроса.

2. Цены в эконом- и комфорт-сегменте снижаются и продолжат это делать, пока не восстановится спрос.

3. В бизнес-, премиум и элитном сегментах активны и спрос, и продажи — это тянет за собой дефицит предложения и рост цен. В некоторых случаях годовой прирост цен выше ставок по вкладам, поэтому такие сделки выглядят в глазах покупателей привлекательно.

Что будет с ценами в 2025 году

Динамика цен будет неоднородной — всё зависит от характеристик объектов. Эконом- и комфорт-класс с начала 2025 года подешевеют на 10–15%, считает учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. К концу 2025-го снижение постепенно достигнет 20%. Но есть и исключения: в качественных проектах цены могут вырасти на 10–20%.

Бизнес- и элитный классы покажут уверенный рост спроса и цен: в зависимости от проекта эксперт ожидает прибавку в диапазоне 20–50%. Объекты, которые строятся сейчас и выйдут на рынок в 2025 году, подорожают на 15–20%. «Цены на строительные материалы растут, увеличиваются расценки бригад, занимающихся отделкой. В загородной недвижимости всё это перекладывается в цену намного быстрее, чем при строительстве многоквартирных домов», — объясняет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

Давно построенные дома если и будут дорожать, то намного медленнее. Общий спад спроса на жильё, дорогая ипотека, растущие сроки экспозиции — всё это будет способствовать стагнации цен, а не их росту.

Роста цен в следующем году ожидает и Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости». Но потом, полагает эксперт, последует период стагнации — аналогичный тому, что был до 2020 года. Вероятность стагнации выше, если негативная ситуация с ипотекой затянется.

Первыми традиционно будут вымываться наиболее доступные объекты. Поэтому оставшиеся в экспозиции более дорогие лоты начнут автоматически повышать цену в целом по рынку.

Что будет с предложением на загородном рынке

На загородном рынке достаточно предложений. «Но продаётся много старого морально устаревшего жилья по завышенной цене — оно никому не интересно. А вот новых домов, которые бы соответствовали нынешним ожиданиям потребителей, не так много — подобные объекты разлетаются как горячие пирожки», — уточняет Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль» «Сущёвский».

В следующем году ситуация сохранится, и хороших предложений по адекватным ценам будет не хватать.

Что будет со спросом на загородные дома

▼ Что стимулирует снижение спроса

• сокращение количества льготных ипотечных программ;

• высокие ставки по ипотеке;

• переход на продажу через эскроу-счета;

• дорожающие стройматериалы и растущая стоимость строительных работ;

• нехватка рабочей силы.

▲ Что стимулирует рост спроса

• слухи о возможной заморозке депозитов;

• падение рубля;

• высокие объёмы ввода ИЖС;

• налаженное кредитование домов и участков: раньше этой опции у банков практически не было, сейчас она эффективна даже в условиях высоких ипотечных ставок;

• особенности портрета покупателя: о своём доме чаще всего задумываются люди предпенсионного возраста, теперь как раз подошло время этого многочисленного поколения.

«Разговоры о возможной заморозке депозитов и падение рубля подталкивают многих покупателей активизироваться и инвестировать свои средства прямо сейчас. Это способствует возвращению спроса к уровню, который был в начале 2024 года», — объясняет Татьяна Ананьева.

С таким мнением не согласен Алексей Попов: он считает, что спрос в 2025-м снизится на 15–20%.

Что ждёт рынок ИЖС

Если в 2025 году не произойдёт принципиальных геополитических и экономических изменений, то весь следующий год пройдёт под знаком высоких ипотечных ставок, и в основной части России рынок ИЖС будет сокращаться.
Если рубль укрепится, ключевая и ипотечные ставки снизятся, а государство начнёт поддерживать строительную отрасль, рынок ИЖС будет развиваться ещё активнее, чем раньше. Дополнительным стимулом могут стать новые программы для военных — субсидирование ипотеки, выдача земельных участков под строительство

Владислав Копица,

основатель выставки загородного домостроения Open Village

В России появится новый механизм приёмки домов, которые строятся с использованием эскроу-счетов. Принимать дома будут независимые эксперты — механизм пока прорабатывает «Дом.РФ». Если он войдёт в практику, количество строящихся по семейной ипотеке домов существенно возрастёт. 

Ипотека на дом

Льготные программы для покупки загородного жилья

Подробнее

Не исключено, что количество сделок даже выйдет на уровень первой половины 2024 года, что заметно стимулирует рынок общедоступных домов эконом- и комфорт-класса, прогнозирует Валерий Лукинов.

Будут ли и дальше дорожать стройматериалы

Опрошенные эксперты считают, что рынок стройматериалов вступает в стадию затишья: после любого масштабного подъёма, как в 2022–2023 годах, всегда наступает спад или плато. Пока цены зафиксировались из-за резкого падения продаж.

В ближайшие три-четыре месяца изменения цен на строительные материалы не произойдёт, говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. В дальнейшем рост составит до 10% в рамках инфляции, если ситуация не изменится. А вот цены на премиальные инженерные решения, отделочные материалы и всё, что поставляется из-за рубежа, зависят от курса доллара, поэтому будут индексироваться динамически.

«Если рубль будет стабильным, то цены вырастут на 12–15%, а если его будет трясти, то на 20–25%, а по некоторым категориям товаров — даже на 40–50%», — прогнозирует Александр Гринько, директор по стратегическому маркетингу гипермаркета товаров для ремонта «Строй Гранд».

По словам эксперта, стоимость металлоконструкций, цемента, гипсокартона за год может вырасти на 20–30%. По другим категориям товаров ситуация более оптимистичная, но повышение цен ожидается везде. Стоимость ремонтных работ продолжит расти — из-за нехватки рабочих рук рост составит до 50%.

Цены на изоляционные и теплоизоляционные материалы сохраняются на прежнем уровне. Предпосылок для их снижения нет — в том числе из-за необходимости поднимать зарплаты персоналу, решать вопросы логистики и проблемы трансграничных расчётов с зарубежными партнёрами, а также искать новых поставщиков сырья и оборудования, добавляет Владимир Марков, генеральный директор «Технониколь».

Как купить загородную недвижимость выгодно

• Практически в любом коттеджном посёлке есть лоты, на которые застройщик даёт скидку 10–15%: это позволяет ему не снижать цены на все остальные участки. Участки с дисконтом не всегда имеют серьёзные недостатки — просто какие-то находятся около леса, а другие неправильной формы.

• Помните поговорку «скупой платит дважды» и не пытайтесь сэкономить: сейчас на рынке очень много и просто слабых, и откровенно мошеннических строительных компаний. Выбирайте надёжных застройщиков с долгой и прозрачной историей — пусть даже их работа будет дороже.

Ищете надёжного подрядчика? Загляните в каталог Циан!

Мы проверили историю каждой компании и изучили отзывы о работе

• Не стесняйтесь торговаться: крупные застройщики могут позволить себе скидку, а в период низкого спроса она будет больше, чем обычно.